Что нужно знать об апартаментах

В терминологии специалистов по работе с недвижимостью присутствует понятие - «апартаменты», и все, кто хоть как-то интересуется недвижимостью приблизительно понимают, о чем речь. Но сам термин «апартаменты» был и остается достаточно условным, так как в российском законодательстве четкого определения ему нет. Этот вид недвижимости по сути не относится в полном смысле ни к коммерческой, ни к жилой.

Что нужно знать об апартаментах

Эта неопределенность создает путаницу и вводит многих людей в заблуждение. Портал "СуперРиэлт" решили более глубоко прояснить этот вопрос, заполнив «белые пятна» в представлениях потенциальных покупателей жилья о разновидностях квартир от застройщиков.

Жилье есть, прописки нет

Итак, апартаментами в нашей стране принято считать помещения, которые по ряду норм (в том числе законодательных) не являются формально жильем, но по функционалу могут использоваться для временного или постоянного проживания. Разницу между квартирой и современными апартаментами часто составляет лишь то, что владелец апартаментов не может в них никого прописать, в том числе самого себя. Это влечет за собой такие сложности и неудобства как невозможность получить ИНН, принимать участие в госпрограммах по улучшению жилищных условий, оформить медицинскую страховку и т. д. Плюс будут сложности с устройством детей в детский сад и школу.

Крайне важный момент касаемо апартаментов состоит еще и в том, что на них не распространяется целый ряд строительных норм, которые должны соблюдаться при строительстве жилья. Так, например, возводя многоквартирный дом, застройщик обязан озаботиться обеспечением квартала доступной социальной инфраструктурой. Апартаментов же это не касается, и ближайшая поликлиника или детский садик могут быть хоть в десяти километрах от места жительства семьи.

То же самое касается плотности застройки. Если речь идет об апартаментах, плотность застройки может быть выше 25 тыс. кв. метров на один гектар.

Наконец, что очень актуально в текущий непростой период жизни страны, действие закона «Об участии в долевом строительстве» со всеми его положениями о защите прав долевиков, не распространяется на апартаменты. То есть, в случае долгостроя, дольщик строительства апартаментом останется со своими проблемами один на один.

Надо сказать, что сейчас смысл термина «апартаменты» существенно изменился по сравнению со своим первоначальным значением. Раньше под этим словом подразумевалась строго элитная недвижимость для временного размещения состоятельных персон.

По словам гендиректора агентства Tweed Ирины Могилатовой, более половины московских комплексов с апартаментами сосредоточены в ЦАО, и большая их часть – это элитные проекты бизнес-класса.

Эксперты объясняют «засилье» апартаментов в ЦАО тем, что в центре Москвы практически не осталось места для законного жилищного строительства, а для покупателей элитной недвижимости, когда речь идет не о единственном жилье, в большинстве случаев ни прописка, ни наличие социальной инфраструктуры не являются решающим фактором. Значение имеет именно месторасположение в центре столицы.

Однако в прошлом году ситуация начала несколько меняться. «В течение 2015 года на рынке начали все чаще появляться объекты в недорогом сегменте. В то же время по характеру продаж можно было судить о присутствии высокого спроса на такие лоты», - рассказывает глава департамента новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель.

Дешёвое жилье, дорогое ЖКХ

Востребованность апартаментов объясняется в первую очередь их относительной дешевизной. «Обычно если брать недвижимость, аналогичную по площади, то цена апартаментов всегда будет ниже стоимости квартиры, причем значительно – на 20-25%. Сейчас по Москве стоимость квадратного метра апартаментов составляет в среднем 213 тыс. рублей, как минимум 100 тыс. рублей», - объясняет Елизавета Гудзь, глава отдела аналитики «НДВ-Невижимость».

Также на стоимость апартаментов напрямую влияет совершенно другой свод требований, которые к ним выдвигаются по действующим нормам. Для апартаментов, по словам гендиректора «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, требования по инсоляции, теплоизоляции, звукоизоляции и наличию в окрестностях объектов социальной инфраструктуры, гораздо мягче, чем для полноценных жилых комплексов.

Еще одна важная специфика апартаментов, которая уже играет против их популярности – это существенно более высокие тарифы на услуги ЖКХ. «Юридический статус апартаментов не причисляет их к жилью, а значит, и тарифы ЖКУ для них выше, по крайней мере на ставку НДС. Вода в апартаментах стоит больше, чем в квартирах в среднем на 10%, отопление – на 25%, электричество – на 27% (в расчете на усредненный тариф в размере 2.5 рубля за кВт час). Совокупно вся сумма тарифов ЖКХ в апартаментах площадью 80-100 кв. метров обойдется владельцу на 2-2.5 тыс. в месяц дороже, чем для квартиры той же площади. Продавцы апартаментов, со своей стороны, подчеркивают потенциальным покупателям, что разница в цене покрывает эти издержки на много лет вперед», - рассказывает руководитель по развитию urbanus.ru Ольга Хасанова.

Одинокие люди и аренда

«Апартаменты чаще всего пользуются спросом у молодых семейных пар с детьми, а также одиноких женщин и мужчин возраста «выше среднего» - 40-45 лет. Им приходится по нраву более доступная стоимость, удобное месторасположение, оригинальная архитектура зданий и окружение», - объясняет гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Что нужно знать об апартаментах

По словам эксперта, за счет относительного низкого порога входа в сегмент апартаментов, здесь наблюдается значительная доля – до 30% - инвестиционных покупателей. Они рассчитывают вернуть вложенное с прибылью, когда комплекс полностью достраивается, или же получают стабильный доход от аренды (стоимость которой для равноценных по площади и параметрах квартир и апартаментов практически не отличается).

Социальные взрывы

Проблема позиционирования апартаментов и «вписывания» их в структуру современного города возникала на разных уровнях уже неоднократно. Так, недавно свою позицию по этому вопросу очертил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Еще в феврале этого года он предлагал все апартаменты отнести по ряду признаков к двум типам – жилой недвижимости и гостиничному фонду, после чего обеспечить нужной инфраструктурой «новоиспеченное» жилье. Затем уже со стороны московского правительства звучали инициативы обязать застройщиков на этапе проекта закладывать наличие доступных объектов социальной инфраструктуры.

Сергей Кузнецов также напоминал об уже случавшихся в столице «социальных взрывах», связанных с проблемами апартаментов. «Покупатели апартаментов в массовом порядке требовали от властей обеспечения социальной инфраструктурой. Они справедливо спрашивали, чем они хуже владельцев квартир, и почему государство не разъяснило принципиальную разницу, что не стоит покупать апартаменты для постоянного проживания, тем более с детьми», - пояснил свою позицию главный архитектор столицы.

Перспективы апартаментов

Эксперты придают большое значение заявлениям столичных властей, считая, что они могут оказать значительное влияние на рынок апартаментов в сегменте эконом-класса. «Девелоперы не получают никакой выгоды от того, что обеспечат комплекс социальной инфраструктурой, а построить ее стоит немалых денег. Кроме того, наши застройщики в большинстве своем уже давно привыкли перекладывать значительную часть своих затрат на плечи покупателей недвижимости, поэтому не исключено, что стоимость апартаментов может начать расти. В результате, если новые нормы будут введены, сам формат апартаментов это, конечно, «убьет», но и развитие пойдет по другому пути», - полагает Мария Литинецкая из «Метриум Групп».

«2014-й год показал, что мы можем рассчитывать на возрастание суммарной площади предлагаемых на рынке апартаментов в пределах 7-9% по отношению к последнему кварталу 2013-го. Предположительно рынок будет развиваться в направлении доступности, то есть наиболее интенсивно будут прибывать апартаменты эконом-класса. Этому должна поспособствовать и текущая градостроительная политика московского правительства – большое внимание сейчас уделяется развитию бывших промзон. В «старой» Москве по итогам позапрошлого года средневзвешенная цена на апартаменты должна скорректироваться в сторону снижения на 3-4%», - дала свой прогноз Дарья Третьякова, глава отдела аналитики «Азбуки Жилья».

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here